Le pari risqué de l’abordabilité

Projet – Condos Mont-Joli à Montréal-Nord

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Dans un marché en perte de vitesse, les Condos Mont-Joli jouent la carte de l’accessibilité en proposant des logements durables et abordables. Lancé en 2013, le projet développé en huit phases cible avant tout les jeunes familles. Et il connaît un succès fou. Sur les 146 unités prévues au programme, 104 sont aujourd’hui vendues. Coup d’œil sur un concept novateur pensé pour les petits budgets.

Dans le marché immobilier actuel, où la revente piétine et les mises en chantier déclinent, il existe un créneau quasi vierge qui, encore aujourd’hui, reste boudé des promoteurs montréalais : le logement abordable. Un segment de marché pourtant prometteur, auquel Construgep n’a pas hésité à s’attaquer en développant les Condos Mont-Joli, un projet résidentiel qui colle aux attentes et au budget des premiers acheteurs. « À Montréal, la majorité des copropriétés construites depuis dix ans s’adressent à des couples de jeunes professionnels dans la mi-trentaine, souvent sans enfants, ou à des gens en fin de carrière, qui veulent se soustraire à l’entretien d’une propriété et qui ont les moyens de s’acheter un condo de 350 000 dollars, note la vice-présidente de Construgep, Émilie Rivest-Khan. Pour les jeunes familles qui veulent accéder à la propriété, c’est plus difficile, car l’abordabilité n’est pas au rendez-vous. »

Le poids des premiers acheteurs Cette tendance est confirmée par Geneviève Lapointe, analyste principale à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). « Selon les données du recensement de 2011, ce sont les moins de 35 ans qui ont le plus contribué à la demande de nouveaux logements à l’époque, note-t-elle. C’était la première fois en 15 ans qu’ils dépassaient les 35-54 ans, soit le groupe d’âge des deuxièmes acheteurs. Si on regarde de plus près le profil des acheteurs, on voit que 80 % d’entre eux habitaient déjà sur l’île. Il ne s’agit donc pas de retours en ville, mais bien de nouveaux ménages qui se sont formés. » Si beaucoup de jeunes ménages ont ainsi stimulé la construction de nouvelles copropriétés jusqu’en 2011, année où le marché a atteint un sommet, la faible croissance démographique, associée au ralentissement économique et à une création d’emplois modeste, a depuis graduellement réduit le bassin des premiers acheteurs. Les stocks de condos invendus se sont accrus, forçant les constructeurs à lever le pied, et le marché de la revente s’est mis à tourner au ralenti. « Jusque-là, on avait fait surtout du logement communautaire, mais on avait aussi mis de l’avant quelques projets privés dans Rosemont et le Plateau Mont-Royal, relate Émilie Rivest-Khan. C’était des projets assez luxueux, qui s’adressaient à de jeunes professionnels, mais ce marché commençait à s’essouffler. On a décidé de mettre à profit notre expérience dans le communautaire pour développer un produit destiné aux premiers acheteurs disposant de revenus plus modestes, comme les jeunes familles et les personnes seules. Et on a vu que ce marché était mal desservi à Montréal. » Le potentiel d’un quartier Construgep avait déjà acquis un terrain situé au carrefour des rues Mont-Joli, Belleville, ParcGeorges et de l’avenue de Cobourg, à MontréalNord. C’est un des quartiers de Montréal qui a connu l’évolution la plus rapide au cours des dernières décennies. Avec ses 84 000 habitants en 2011, il figure parmi les dix arrondissements les plus populeux de Montréal. Et malgré une proportion d’aînés assez élevée, il reste un quartier familial, où l’offre d’habitations neuves se fait rare. « En 2010, il n’y avait là aucun condo en construction, tient à préciser Émilie Rivest-Khan. »

Projet – Condos Mont-Joli à Montréal-Nord
Projet – Condos Mont-Joli à Montréal-Nord

« Il a fallu faire preuve de créativité pour trouver l’entre-deux idéal, celui qui conviendrait à la fois aux familles et aux petits budgets. Les Condos Mont-Joli répondent à ces prémisses : 89 % des unités ont 2 chambres ou plus et 39 % des unités en comptent 3 ou 4. On a aussi 36 maisonnettes sur deux niveaux. Elles sont au rez-de-chaussée et encadrent un parc linéaire qui conduit à un terrain de jeu privé où les enfants peuvent s’amuser en toute sécurité. Et ce sont les condos les moins chers à Montréal à l’heure actuelle. » Le prix de vente des Condos Mont-Joli est en effet irrésistible. Construgep, qui en est à la fois le promoteur et le constructeur, ne demande que 140 000 dollars pour un logement d’une chambre à coucher et 260 000 dollars pour un logement de quatre chambres, toutes taxes comprises. Et le tout conçu avec un soin méticuleux et mis en œuvre selon les standards les plus élevés de l’industrie. Abordables ou rentables, bonne question « Les promoteurs délaissent le marché du condo abordable parce qu’ils considèrent que le niveau de risque est trop élevé, avance le président de Construgep, Stéphane L’Espé- rance. C’est vrai que c’est hasardeux de viser une clientèle moins fortunée. Et c’est vrai que c’est difficile de baisser les prix et d’arriver à faire quand même un profit. Mais c’est faisable. Pour les Condos Mont-Joli, on a établi nos prix en fonction des critères d’abordabilité de la Ville. Et jusqu’ici, la réponse est très bonne. » Avec plus de 340 logements communautaires à son actif, Stéphane L’Espérance dit avoir acquis les bons réflexes pour concevoir des projets immobiliers à l’intérieur d’un cadre budgétaire restreint. « La Société d’habitation du Québec (SHQ) est très exigeante sur l’abordabilité des logements qu’elle finance, mais aussi sur leur durabilité, précise-t-il. On doit souvent revoir les coûts à la baisse pour rester dans le budget, mais sans couper dans la qualité. D’un autre côté, les acheteurs s’attendent à un produit de qualité et à un design au goût du jour. Il faut donc être créatif. » En plus de faire preuve d’une créativité féconde, le promoteur confie avoir appliqué aux Condos Mont-Joli les deux principes fondamentaux à la base de la rentabilité de toute production à la chaîne, à savoir la standardisation et les achats de volume. « Contrairement à la plupart des condos, où la facture grimpe à mesure que la liste des options s’allongent, les nôtres sont standardisés. Ils présentent tous les mêmes caractéristiques et les mêmes finitions. « Par exemple, tous les comptoirs sont en granit et de la même couleur, signale-t-il. Si le client veut une autre couleur que celle choisie par nos designers, il l’aura, mais le comptoir sera en stratifié. Même chose pour les carreaux de plancher de 12 par 24 et les douches de 5 pieds en verre et céramique. On les retrouve dans tous les logements, même si c’est plus cher à l’achat et à l’installation. Quand on achète du volume, on réalise de bonnes économies et c’est le client qui en bénéficie au bout du compte. »

La qualité et la durabilité au rendez-vous

Les Condos Mont-Joli ne sont pas seulement abordables, ils sont aussi durables. D’abord parce que les inspections de chantier sont conduites par des professionnels. Ensuite parce que les bâ- timents de trois étages à ossature de bois ont été conçus pour nécessiter un minimum d’entretien au fil des ans. Comme des escaliers et des gardecorps en acier galvanisé ainsi qu’un revêtement de maçonnerie et de bois torréfié. « Les concepteurs n’ont pas lésiné non plus sur l’efficacité énergétique. » Les concepteurs n’ont pas lésiné non plus sur l’efficacité énergétique. L’enveloppe et les ceintures sont isolées au polyuréthane, tandis que les fenêtres à double vitrage sont remplies d’argon, un gaz inerte possédant une très faible conductivité, et enduites d’une pellicule à faible émissivité. Quant à l’isolation acoustique, elle atteint les standards des projets de plus grande envergure, grâce aux dalles de béton qui forment les planchers des unités et les murs en quinconce recouverts de deux épaisseurs de placoplâtre qui séparent les logements d’un même niveau. « Les copropriétaires sont surpris de voir à quel point leurs factures d’électricité sont peu élevées, note le président de Construgep. Il faut dire qu’au départ, on visait la certification Novoclimat pour tous les logements. Mais, finalement, seulement les deux premières phases ont été certifiées. Entre-temps, le programme a changé et dans Novoclimat 2.0, les poutrelles de plancher sont plus hautes, ce qui aurait ajouté un peu de hauteur aux édifices.

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La Ville a refusé pour quelques considérations réglementaires. Pour les autres phases, on applique les standards de Novoclimat, mais elles ne sont pas certifiées. » Stéphane L’Espérance indique du même souffle que le projet a été accepté presque tel quel par les autorités municipales. « Il y a eu quelques petites modifications apportées au projet en cours de route, mais c’est minime et le but, c’était de rehausser la qualité globale de l’ensemble, mentionne-t-il. Comme le bois torréfié et la brique d’argile en façade, ou la plantation d’arbres et d’arbustes sur le site. La Ville nous a aussi demandé de créer un petit parc urbain privé, car il n’y en avait pas à proximité. « On devait aussi respecter une marge de recul latérale pour aménager une entrée véhiculaire, poursuit-il. Comme cette entrée n’était plus requise, on a pu récupérer l’espace et ajouter ainsi deux condos aux plans initiaux, qui en prévoyaient 144. Ce qui nous a permis d’améliorer un peu plus nos marges bénéficiaires. »

UN COUP DE POUCE À L’ ABORDABILITÉ

Avec des prix de vente allant de 140 000 à 260 000 dollars pour des logements d’une à quatre chambres à coucher, le président de Construgep Stéphane L’Espérance assure que les Condos Mont-Joli satisfont non seulement aux critères d’abordabilité de la Ville de Montréal et de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), mais qu’ils les dépassent.

Le projet s’est d’ailleurs qualifié pour bénéficier du programme Financement initial pour le logement abordable de la SCHL, qui prévoit une aide financière pour faciliter la création de logements abordables. Cette aide prend la forme d’une contribution monétaire non remboursable pouvant atteindre 50 000 $. Des fonds additionnels peuvent aussi être consentis sous forme de prêt sans intérêt d’un maximum de 200 000 $.

« La hausse de l’offre qui a accompagné le boom immobilier de la dernière décennie à Montréal s’est aussi traduite par une hausse appréciable des prix des différents produits d’habitation, sans parler du resserrement des règles hypothécaires, deux facteurs qui limitent aujourd’hui l’accession à la propriété sur l’île, relève Stéphane L’Espérance.

« Présentement, le marché supporte des prix très élevés et les prix médians ne sont tout simplement pas abordables pour les premiers acheteurs, dit-il. D’un autre côté, la Ville prône une revitalisation de ses anciens quartiers et la rétention des jeunes familles sur son territoire. C’est bien beau, la stratégie d’inclusion, mais il faut plus pour soutenir la production de logements abordables. »

Fiche technique du projet
Fiche technique du projet

Une stratégie de commercialisation « maison »

Construire des condos, c’est une chose. Les vendre, c’en est une autre. Pour faciliter l’écoulement de ses unités, Construgep a plus d’une corde à son arc, dont un plan de financement « maison ».

Dès le premier coup d’œil, les Condos Mont-Joli en imposent avec leur look résolument contemporain. Hauts de trois étages, les bâtiments à ossature de bois arborent en effet un corps de maçonnerie grège ponctué d’insertions de briques charbon et de saillies de bois torréfié, ainsi qu’une généreuse fenestration. De leur côté, les logements mettent en valeur les matières naturelles – granite, céramique, bois d’ingénierie – et l’espace y est lumineux, vivant et fluide. À elle seule, cette description devrait suffire pour que les unités des Condos Mont-Joli s’envolent comme des petits pains chauds. Sauf à Montréal-Nord, où les ménages disposent d’un revenu annuel moyen de 43 859 dollars, comme l’indique le profil sociodémographique de l’arrondissement publié en 2014 par la Ville de Montréal, à partir des données du recensement de 2011. Pour faciliter la vente de ses unités abordables, le promoteur a mis sur pied un programme privé de financement. « Nommé Accès Propriété, ce programme d’accession à la propriété est la pierre angulaire de notre plan marketing, confie le président de Construgep, Stéphane L’Espérance. Il est ouvert à tous les acheteurs et permet l’achat d’un condo avec une mise de fonds de seulement 5 000 dollars, la balance étant fournie par Construgep sous forme d’une deuxième hypothèque. Le remboursement du prêt est exigible lors de la revente, d’un refinancement hypothé- caire ou à la fin du terme de 25 ans. » Dans un marché immobilier où l’offre abonde et la revente stagne, le promoteur mise aussi sur d’autres stratégies pour se démarquer de la concurrence. « Au début, dans les premières phases, les électroménagers étaient inclus, mentionne-t-il. Aujourd’hui, on recourt à cet argument au besoin, lorsque les ventes décollent moins bien. Parfois, on offre aussi les frais de copropriété pendant un an. Bref, on s’ajuste. » Pour Stéphane L’Espérance, s’ajuster ne signifie pas brader ses unités. Plutôt que d’inonder le marché, il préfère jouer de prudence en procé- dant par phase pour faciliter l’absorption des unités. La phase 6, qui prévoit 14 condos, a été mise en vente le 10 avril dernier. Tout juste avant les vacances, les ventes sur plans atteignaient 50 %, soit le seuil requis pour la mise en chantier. « Dans un marché immobilier où l’offre abonde et la revente stagne, le promoteur mise aussi sur d’autres stratégies pour se démarquer de la concurrence. » Et la formule fonctionne. « Sans grande surprise, nos acheteurs proviennent principalement de Montréal-Nord, précise le président de Construgep. Ils sont âgés de 28 à 38 ans, ils sont chefs de famille pour la plupart et touchent des revenus plutôt modestes. Ils en sont à l’achat de leur première habitation. »

Feuille de route du promoteur-constructeur Construgep

Depuis 1997, Construgep œuvre dans le domaine de la gestion de projet de construction et réalise les projets qui lui sont confiés en respectant les plus hauts standards de qualité. Le promoteur-constructeur a complété avec succès plusieurs projets d’envergure, tant en construction qu’en rénovation d’immeubles résidentiels ou de bâtiments commerciaux, industriels et institutionnels.

L’entreprise a réalisé une multitude de projets résidentiels de type unifamilial à diverses échelles, allant de la rénovation ou de l’agrandissement d’une maison à la construction de deux étages supplémentaires sur une tour de huit étages, jusqu’à la construction neuve d’une résidence de 6 000 pieds carrés. Construgep s’est non seulement impliquée dans le secteur privé avec la construction de copropriétés, mais également dans le secteur communautaire avec la construction d’édifices de 20 logements et plus à structure de type bois-brique et à structure de béton. Ses réalisations incluent également l’aménagement de bureaux, la construction d’une garderie, la rénovation de laboratoires et de blocs d’urgences. Pour l’avenir, Construgep souhaite se concentrer davantage sur le développement de l’offre de logements abordables. Grâce au programme Accès Propriété, l’entreprise permet aux jeunes ménages et aux familles à revenus modiques d’accéder à la propriété plus facilement avec une mise de fonds de seulement 5 000 $. Mentionnons finalement que l’entreprise a acquis une certaine notoriété, notamment en se voyant décerner un prix Domus lors du 32e Gala Domus de l’APCHQ – région du Montréal métropolitain en 2014, pour son projet Condos Mont-Joli couronné Développement résidentiel de l’année. Ce projet particulier a depuis fait l’objet de plusieurs reportages dans les médias, notamment dans les revues et émissions spécialisées, les hebdomadaires et les quotidiens montréalais.

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